拆除重建类的城市更新项目一般均要求配套有一定的公共服务设施,如果合法用地难以满足建成后的公共设施需求怎么办?深圳创新性地想出了一个飞地模式。

  11月21日,深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》,允许拆除重建类城市更新主体将拆除范围以外的公用设施用地理顺经济关系后,无偿移交国有。同时,将给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿,保障更新项目的实施。

  《管理规定》明确了外部移交用地的三大类主要对象,包括法定图则或其他法定规划确定的文体设施、医疗卫生、教育设施、公用设施、绿地与广场等七类用地;辖区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地;基本生态控制线范围内(不含一级水源保护区)手续完善的各类用地(现状为符合基本生态控制线有关规定与生态环境保护相适宜的重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园、现代农业、教育科研等项目用地除外)。

  与此同时,通过这个规定,可实现较远距离(同一行政辖区)的公共设施用地,以“飞地”形式与更新项目捆绑实施,充分发挥市场的动力及灵活性,并在一定程度上能破解当前拟申请更新改造的片区合法用地比例不足的困境,扩大了更新的空间统筹范围,保障了更新工作的可持续发展,加大了更新对于公共设施实施的推进力度。

  据悉,随着深圳城市二次开发的快速推进,城市更新也面临着新的问题,原特区外大部分拟申请更新改造的片区存在着合法用地比例不够60%而不符合列入城市更新单元计划的要求,可能影响下一阶段城市更新的可持续发展。上述规定的主要创新点则是借助市场手段,实现公共利益项目用地供给。通过它可以充分发挥市场在土地资源配置方面的动力,借助市场力量协调解决搬迁补偿安置方案,解决了规划为配套设施但现状为建成区的难以通过土地整备实施的难题。

  深圳合一城市更新集团认为,深圳市城市更新项目能否推进的核心要素还是合法权属,随着非农、征地返还地等可调入更新项目的存量指标进一步消耗,很多合法权属比例不足的项目想走城市更新是越来越难,就是我们说更新领域已经进入了深水期。此次政策的出台一方面解决了更新项目权属比例不足的问题,另外一方面也与公共设施的供给深度捆绑,在推进城市更新项目的同时也解决了深圳公共设施的欠账,可谓双赢,政策出台后相信市场又将有一批项目能够往前推进。

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