南都讯 记者孙雅茜在“综合整治”成为深圳城市更新热词的当下,城市更新拆除重建类政策也在推进完善。11月21日,由深圳市规土委起草形成的《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》(以下简称《管理规定》)正式发布。

  有业内声音分析认为,部分合法用地不足的项目可借该政策达到60%合法用地比例的门槛,并享受适量的建筑面积满足基本的拆迁补偿,保障经济可行性。同时该新政也可为深圳破解规划为配套设施但现状为建成区的难以通过土地整备实施的难题提供新的思路。

  随着城市的高速发展及人口的快速增加,深圳对于公共服务设施、交通市政基础设施等公共设施项目的需求日益增长。深圳市规土委介绍,按照法定图则等上层次规划评估结果,深圳全市规划的公共设施实施率约50%,其余未实施的大部分现状为建成区,难以有效落实。另一方面,在深圳城市更新的进程中,原特区外大部分拟申请更新改造的片区存在着合法用地比例不够60%,而不符合列入城市更新单元计划的条件,可能影响下一阶段城市更新的可持续发展。

  深圳市规土委在同步发布的解读表示,初步评估,深圳在“十三五”和“十四五”期间,城市更新计划阶段可在现有基础上新增5平方公里以上的公共设施用地供给;城市更新用地出让阶段,预计每年可在现有基础上增加约一倍的公共设施用地供应。

  同时,在新政破解合法用地比例不足困境方面所做的尝试,深圳市规土委也表示,通过《管理规定》可实现较远距离(同一行政辖区)的公共设施用地,以“飞地”形式与更新项目捆绑实施,充分发挥市场的动力及灵活性,并在一定程度上能破解当前拟申请更新改造的片区合法用地比例不足的困境,扩大了更新的空间统筹范围,保障了更新工作的可持续发展,加大了更新对于公共设施实施的推进力度。

  对于该新政实施的“双赢”创新,有业内声音分析表示,部分合法用地不足的项目可借该政策达到60%合法用地比例的门槛,并享受适量的建筑面积满足基本的拆迁补偿,保障经济可行性。但同时也有观点认为,虽然外部移交用地可解决更新项目合法用地不足的问题,仍需要提前做好详细的经济测算,不要盲目囤外部移交用地。

  深圳鼎鸿发展顾问有限公司分析表示,外部移交用地的实施对更新项目会带来建筑规模增量(5%-10%),但不会导致容积率大规模的提升。从理论上看,原更新项目区位越差(距离中心城区较远、无轨道站点等),外部移交用地合法比例越高、现状容积率越小,其所在密度分区转移系数越高,外部移交的效益会越大。但是,还需要结合外部移交用地产权类型、拆迁成本、地价成本、项目可售物业增量等进行综合判断。

  《管理规定》的正式发布是否意味着深圳城市更新项目尤其是拆除重建类项目将迎来新一轮“盘活“热潮?合一城市更新集团分析认为,深圳市城市更新项目能否推进的核心要素还是合法权属,随着非农、征地返还地等可调入更新项目的存量指标进一步消耗,“很多合法权属比例不足的项目想走城市更新是越来越难,城市更新领域已经进入了深水期。此次政策的出台一方面解决了更新项目权属比例不足的问题,另外一方面也与公共设施的供给深度捆绑,在推进城市更新项目的同时也解决了深圳公共设施的欠账,可谓双赢,政策出台后相信市场又将有一批项目能够往前推进”。

  《管理规定》提出,将公共设施用地的“整备”与更新项目的实施进行捆绑,一方面通过市场化手段将位于拆除重建类城市更新项目(以下简称更新项目)拆除范围以外的公共设施用地,由更新项目实施主体理顺经济关系,完成建筑拆除,并无偿移交国有(该部分移交的公共设施用地简称外部移交用地);另一方面通过给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿,保障更新项目的实施。

  在此次发布的《管理规定》中,对外部移交用地适用范围、包含情形、划定标准、权属转移及容积转移等做了更加详细规定,深圳也成为全国城市更新中,实施以“飞地”捆绑外部公共设施用地“整备”的第一城。

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